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房价连跌4年多,有人弃房断供……

2021-12-23 来源: 国民经略 资讯整理编辑:凯风 点击:

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  文|凯风

  房价“过山车”,这事不是第一次出现。

  01

  日前,环京地区个别业主“弃房断供”的消息引发广泛关注。

  据第一财经报道,近期,有网友自述称,2017年在燕郊花426万买了套房,四年还了16万本金、64万利息,如今这套房在二手市场跌到235万,于是他选择断供。

  当初426万买的房子,现在账面缩水191万,加上64万利息、律师费等,亏了超两百万。

  这种事情,不是个案。

  据经济观察报报道,一位在燕郊从事法拍房生意的人士表示,最近两年里,燕郊法拍房数量增长极快,大部分都是断供房源。

  有购房者2017年300万买来的房子,最终90万被拍走。

  本以为通过100万的首付能撬动起数百万的杠杆,没想到最后赔上了首付、利息,又上了征信“黑名单”。

  数据显示,在不剔除重复拍卖的情况下,2021年燕郊法拍房数量为818套,为2020年全年的1.6倍,是2019年全年的4.4倍。

  这些断供拍卖的,大多数都是投资客。

  02

  为什么有人会选择弃房断供?

  原因很简单,房价跌了太多,或者因为种种原因收入无法覆盖房贷支出,或者看不到房价大幅反弹的希望。

  房价跌10%,只是正常波动。

  一旦跌了30%以上,那就意味着跌去了整个首付。

  如果跌幅继续扩大,房屋价值甚至低于房贷,还贷似乎就成了亏本生意,弃房断供就会出现。

  然而,弃房断供说起来很容易,但这绝不是躺平那么简单,不要房子,债务却不会凭空消失。

  换句话说,亏几百万还是小事情。一旦弃房断供,银行将收回房子进行拍卖,而当事人列入失信人名单,征信记录留下污点,无论乘坐高铁飞机,还是子女入学,都将受到影响。

  更严重的是,如果拍卖款仍然不足以覆盖房贷及罚息、诉讼费用,那么剩余的债务仍会摊到购房者头上。

  03

  断供背后,是燕郊及环京地区的楼市困境。

  与环沪、环深地区房价一路高涨不同,环京地区房价已经连续4年多走跌,部分区域接近腰斩。

  与北京通州只有一河之隔的燕郊,隶属于河北三河市,曾经是环京第一楼市。

  借助地理区位优势,这里成了北漂们的“睡城”,每天都有数十万“北漂们”,从河北跨越到北京上班。

  看起来是跨省上班,但实际上从燕郊到位于通州的北京市政务中心,也就10多公里的距离,到二环也不到40公里,与北京市中心的距离甚至近过大兴等地。

  正因为这一点,燕郊楼市曾经一飞冲天。

  2016年到2017年, 在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下,加上一些人不乏“环京三县并入北京”的狂热想象……

  短短一年时间,燕郊房价从1万多元飙升到近3万元,部分楼盘更是一度攀升到4万元以上。

  然而,2017年,北京出台史上最严楼市调控,环京地区随后跟随加码,燕郊开启限购,外地户籍3年社保或纳税证明的高门槛,几乎将所有购房者拒之门外。

  燕郊楼市开始一蹶不振,在全国率先开启下跌之路。从2017年到2019年,燕郊房价从最高的3万元左右,跌到1.6-1.7万元。

  2019年到2021年,虽然环京地区利好不断,楼市不断传出回暖乃至走热的消息,但房价始终维持横盘,到2021年,均价维持在1.8万元左右。

  燕郊如此,三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。

  04

  环京地区,无论区位还是战略优势,均不弱于环沪和临深,为何房价走势有着天壤之别?

  其一,环京地区楼市调控向北京看齐,远比环沪、临深城市更为严格。

  如果说北京是我国楼市调控最为严厉的一二线城市之一,那么环京区域就是楼市调控最严的三四线城市。

  早在2017年,环京调控就向北京看齐。在北三县、廊坊市区、永清、固安、霸州、文安等地,非本地户籍购房需缴纳三年社保或个税。

  与之对比,环沪的嘉兴,直到2021年才对外地人限购1套住房;而临深的惠州,至今未出台限购或限售政策。

  不仅如此,当地还一度紧控落户,人口流动基本处于冻结状态。而同一时间,无论环沪还是临深,都还在零门槛抢人。

  所以,不要低估政策的影响。

  其二,本地需求不足,环京地区承接的主要是来自于北京的外溢性需求,而投资需求又远远超过刚需。

  数据显示,廊坊楼市外地购房客占比高达8成,其中绝大部分来自于北京。这一局面,将会带来诸多影响。

  购房客中投资比例过高,同时投机情绪泛滥,楼市安全边际较低。同时,楼市走向易受政策影响,政策方向一旦发生转换,楼市毫无招架之力。

  其三,本地是否有强劲的产业支撑,决定了基本面的好坏;而资源能否持续外溢,决定了环大城市都市圈发展的高度。

  环沪的苏州是我国三大工业城市之一,临广的佛山、临深的东莞都是重要的制造基地。

  即便是三四线城市,环沪的嘉兴经济增速也位居全列,而惠州也不乏电子产业和绿色石化等工业的支撑。

  同时,沪深有关产业正在向周边地区疏解。

  这几年,深圳有大量电子制造企业,转向了东莞、惠州等地,华为终端总部从深圳龙岗搬到东莞松山湖就是典型案例。

  05

  虽然房价中道遇阻,但环京的未来仍然不容低估。

  在京津冀协同发展的图景中,东西城为“央区”,通州为北京城市副中心,与雄安新区一同构成北京新的“两翼”,而三河、大厂、香河等“北三县”则与北京城市副中心高度融合,实现一体化发展。

  可见,环京三县虽然基本没有并入北京的可能,但未来必然是北京都市圈密不可分的一部分。

  目前,北京市政府主要机构已经搬到通州,部分非首都功能也开始向副中心以及环京地区转移。(参阅《央企总部搬离北京,谁是最大受益城市?》)

  前不久,《支持北京城市副中心高质量发展的意见》对外印发,提出到2025年,北京通州区与“北三县”一体化高质量发展制度体系基本建立。

  届时,环京地区与通州,将在交通、产业、公共服务方面完成对接及协同发展。

  事实上,经过4-5年的连续走跌,环京房价基本已经回到了基本面水平,泡沫程度明显低于一些还在高位横盘的三四线城市。

  随着京津冀一体化利好持续释放,尤其是北三县与通州一体化进程的推进,环京地区未来将迎来更为实质性的支撑。

  所以,环京楼市基本见底,且不说会否存在松绑限购的可能,即使调控仍旧趋紧,未来也不会出现再次腰斩的可能。

  如果不是实在没有选择,千万不要轻易弃房断供。

    (本文来自互联网,不代表季节网的观点和立场)

     

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