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打五折送房,这才刚刚开始

2019-04-23 来源: 子木聊房 资讯整理编辑: 子木聊房 点击:

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  昨天快递小哥扛着一个大箱子到我家。拆开一看,竟然是一只羊。吃惊不小。这年代送一只整羊的朋友还真是没有。

  不一会儿接到了一个电话,才知道是子木的一个读者。内蒙古的小伙巴图为了表达感谢特意送来的土特产。

  巴图是刚毕业两年的大学生,家在内蒙牧区,在呼和浩特读完书之后便想在这个城市生根发芽,一直在关注当地房价走势。但因为楼市信息闭塞,「何时买房」便是他的最大困扰。

  去年呼和浩特的楼市很火,有两个月房价甚至都攀登到全国涨幅之首,那段时间所有人发了疯的冲进楼市争相买房,家里人一个接一个电话地催。那段时间他每天都会在知识星球留言,而我给他的建议是静下心等待。

  而后是今年的2月份。春节之后,呼和浩特又迎来了所谓的“小阳春”,他再次问我买不买房。我给他的答案还是继续等待。为此他还和家人大吵了一架。他父母主张的理由是,身边所有人都说房价会继续大涨,再不买就真来不及了。

  直至前几天,呼和浩特市印发了一个文件,《毕业生安居工程实施办法》,才迎来了他真正的购房契机。文件写的很清楚,在呼和浩特工作的,毕业三年之内的已成婚大学生,可半价购房,首付低至20%。

  按照目前呼和浩特1万多的房价,如果买一套100平米的房子,50%的的房价足足省下了50万。而且首付最低至20%,意味着,他花10万就可以住进一套新房里。

  最重要的是,去年房贷利率高,基本上浮在20%左右,而今年下调到5%,意味着月供也可以少很多钱。他说家人都很感谢我,无以为报,就宰了一只羊给我。

  讲这个故事,并非是为了夸赞子木有什么预知未来的本事。而是想告诉大家,经过2017年这轮房价大涨后,一些城市房价的下跌周期已经开始,萧条的气氛将会弥漫开来。

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  呼和浩特这个城市,去年研究过一段时间。身为内蒙古首府,人口才300多万,且人口净流入量和流出量基本持平。不仅如此,整个城市基本拿不出什么像样的产业。

  人口和产业基础决定了它的房价动力难以为继。所以去年呼和浩特房价暴涨到1万出头,大多是炒作因素。

  小城市的楼市数据很难有效捕捉。所以我每次去呼和浩特,晚上8点之后都会开车“夜游”,在城市大街小巷转几圈。

  这有两个作用,一是看核心区的流动人口量,以此大体可以估算出这个城市刚需的活跃度;二是去看住宅小区的亮灯率,以此推算房屋入住率、楼市库存情况。

  惊讶的是,呼和浩特这个城市在2017年集中去库存之后,在二环外依然有大规模黑压压的成片空置住宅。以此库存计算,加上新区的开发力度,这个城市的房源供给已经超越了常住人口数量。这是一个很危险的信号。

  所以今年巴图和说我呼和浩特在春节之后又迎来了“小阳春”,可以直接断定为虚假炒作,分析信息源也是如此,大都是一些房产中介炮制的虚假信息或者楼盘的营销新闻。这些信息对于经常研究楼市的人有辨识度,但对于像巴图这样老实淳朴的人,一定是割韭菜的「幌子」。

  从呼和浩特打折送房的事实可以看出,当下三四线城市对人才的渴求已经达到了放弃土地利益的地步。

  对于它们来说,目前只能通过「割利」才有留住人才的一线希望,只有这样才能拯救经济,否则高高在上的房价泡沫一定会被时间戳穿。

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  相对于呼和浩特,黑龙江的鹤岗市的命运就更加凄惨了。

  前几天鹤岗350元/平米房价甩卖的消息爆红网络。虽然后期有媒体辟谣说,几万块钱一套的房子是鹤岗市煤矿郊区的房子,但这也维护不住鹤岗已经破碎的房价谎言。

  鹤岗就是典型的资源型城市,在资源枯竭之后,剩下的产业无法满足年轻人的工作需求,造成了大量人口逃离。据当地媒体报道,鹤岗市拥有2套房子以上的本地居民高达86%,属于严重的供给大于需求。

  而在这种情况下,2017年政府还要通过棚改刺激楼市,想要房价维持在一定的高位,继续卖地求生。结果副作用爆发了。

  棚改的结果是进一步扩大的库存,大量居民的房子从2套变为3套,从3套变为4套,直接导致居民的房屋持有成本上升(物业费和取暖费)。

  居民在无法获取租金收益,入不敷出的情况下只能会选择抛售房子。结果就引来了大面积的房价踩踏,350元/平米便是在这种情况下的产物。

  在当下的中国,像鹤岗这样的城市还很多,没有被媒体披露是因为这些城市的调控者会选择通过压缩供给量,维持房价泡沫平衡。

  但真相会迟到,从来不会缺席。

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  大部分三四线城市的房价在2019年之后会横盘或沦陷,这是我去年几篇文章里提到的观点。

  因为从人口数量、年龄结构、城镇化等因素来看,人口高速增长支撑住房刚需同步增长的历史已经结束。

  在人口自然增长率下降的时代背景下,人口流量,即各地区之间的人口迁移情况,将成为未来驱动不同城市住房刚需的重要因素。

  2018年各城市人口净流入量

  在这种历史潮流下,城市强者恒强,弱者恒弱的局势会更加鲜明。

  数据也证明了这一点,2018年以来,从不同城市的人口增量结构来看,三四线城市人口净流入规模出现大规模缩减,同期二线城市则涌入大量人口。2018年,人口净流入量对一、二、三线城市常住人口增量的贡献度分别为52.88%、74.38%和10.77%。

  伴随着一线城市的人口净流出和各项住房调控政策,未来住房刚需将被逐步挤压;而二线城市,其核心地区人口呈现净流入状态,短期内住房刚需相对较为旺盛;三四线城市的人口流动状态主要取决于周边一二线城市的分流效应,从总体趋势来看,体现为弱增长,因此三四线城市的住房刚需相应较弱。

  今年,国家要求各城市彻底放开户籍制度,又从侧面提出了“缩减型城市”概念。这意味着,未来人口会加速流动,而那些之前发展不佳的城市,逆袭的机会也会小之又小。

  很多人问我是不是所有的三四线城市房价都会沦陷,他们的衰退趋势是怎样的?

  首先,并不是所有三四线城市都会沦陷。有动力的大概可以分为两种,一种是位在城市群中,这种城市会受到中心城市带来的产业、人口沿溢,房地产市场动力十足,例如像北京旁边的廊坊,深圳旁边的惠州,上海旁边的昆山等等;另一种是自身经济很强的三四线城市,例如山东的潍坊、甚至苏州下辖的县级市张家港等等。

  未来中国三四线城市房价走弱的趋势会以「由北向南,由弱到强」的形势推演。北面三四线城市的经济动力弱很难翻盘,大部分的房价会沦陷,尤其像内蒙古、东北、山西这些地区,其中人口流出量较大的资源型城市将是第一批重灾区。大家要引以为戒。

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