广东省辣招去库存，暴露广深莞珠楼市四大秘密

　　广东省辣招去库存，暴露广深莞珠楼市四大秘密!

　　广州楼市契税新政为何躲猫猫?广深楼市为何差距这么大?广东下一个黑马将是哪里?昨天，广东省政府供给侧改革总体方案给出了线索。

　　3月1日广东各大媒体大篇幅报道了广东省人民政府2月28日出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及五个行动计划的通知。据此，今起三年内全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12 .5%，三年内消化2630万平方米的商品房，各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。各地市可重点从加大住房保障货币化、培育住房租赁、取消过时限制性措施、降低住房贷款首付、落实国家契税营业税优惠政策、调整房屋套型结构等多方面着手，并于3月底前制定具体实施方案。

　　广东省政府方案要求，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1 .6亿平方米减少约12.5%，即在全部消化2016—2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上，力争再化解2000万平方米的商品房库存。其中各城市负责化解1000万平方米商品房库存，通过搭建市场化、专业化、规模化住房租赁平台等，再化解1000万平方米商品房库存。各地市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内。

　　该方案将广东全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策。

　　一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等4个城市。

　　二类城市为库存规模较大、需求较旺盛城市，包括江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江等7个城市。

　　三类城市为库存规模小、需求平稳的城市，包括河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾等7个城市。

　　四类城市为住房限购的广州、深圳市以及库存规模小、需求旺盛的珠海市。

　　根据广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)全省房地产去库存重点任务和工作目标共有11个要点——

　　1、2016—2018年全省计划完成棚户区改造16万户，通过货币化安置4万户左右。各地可根据实际情况对实施货币化安置的棚户区居民给予房屋评估价格10%—20%的奖励。商品住房库存规模较大、去库存周期较长的城市，按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。商品住房去库存周期超过16个月的城市，原则上不再新建公共租赁住房，主要通过发放补贴或购买、租赁商品房筹集房源等方式提供住房保障。

　　2、引导和鼓励有条件的国有企业收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租，成为大型公共租赁住房供应企业。主要采取公租房货币化方式，逐步将公共租赁住房保障范围扩大到外来务工人员等非户籍常住人口。

　　3、支持进城农业人口置业。

　　4、对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

　　5、经广东市场利率定价自律机制确定的地区，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。研究开展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务和“公转商”、“商转公”试点。

　　6、鼓励各地通过发放住房补贴等方式，支持城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房，补贴面积标准不低于城镇居民家庭小康水平住房面积。鼓励各地优先回购有换房需求的老旧社区居民住房作为公共租赁住房。

　　7、全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费。鼓励各地搭建商品房团购、团租平台，引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。

　　8、在规划条件许可前提下，适度允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构。在不改变用地性质和容积率前提下，允许在建商品住房项目适当调整套型结构。支持各地政府出台政策，引导支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间;将库存商品房改造用于扶持养老、旅游等事业发展。

　　9、各地严格控制农村新增宅基地审批。适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。优化“三旧”改造政策，统筹平衡商业、办公、工业等改造项目规模。

　　10、重点加快推进广州与清远、佛山，深圳与惠州、东莞的轨道交通网络衔接和建设。在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套。

　　11、鼓励开发商自持物业经营，政府、国有企业、事业单位建设发展总部经济园区、新兴产业基地等合法合规用房，优先适度向自持物业企业商品房倾斜。对领取商品房预售许可证超过3年以上尚未出售的商业、办公、工业等商品房，通过土地、规划、金融、税收等政策加快转化为开发商自持物业。

　　需要指出的是，在这些要点之中，第四点“取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源的作用”的要求中，要求“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”是与“对商品住房项目停止实施90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”并列的。可见省市对广州调整限购区域到了何种急切的地步。

　　因为有这一要求，使得广州成为四类城市中最尴尬的一个。因为尽管广州被列入与深圳、珠海一样的四类城市，但一旦限购政策调整，那么广州有可能成为与佛山一样的一类城市。信贷政策也有可能相应调整。

　　而更严重的是，根据以上2016-2018广州省去库存任务表，广州商品房现存面积高达2248万平方米，深圳仅为703万平方米，东莞为724万平方米。也就是说，在广深实际管理人口大致都在2000万相当的情况下，广州与深圳的距离隔着两个东莞，即广州去库存面积是深圳3倍有余。当然，广州土地面积也为深圳3 .7倍。这一对比，大致可以解释广深楼市之间的差距。

　　由此，“文过是非”作出以下推测。

　　一、广州对首套房按各区计算的契税新政并非空穴来风，可能仍会实施。

　　二、在上述情况下，广州核心城区或许并非会取消限购。但是，如同增城、从化一样，广州市内被认为去库存压力较大的行政区可能取消限购。这就意味着，广州楼市来抢人抢钱了!

　　三、在与深圳相邻的惠州和东莞两市中，东莞库存量还不到惠州的一半，这足说明东莞楼市的风险要小于惠州。这也说明，两市上次都没有享受到首套房首付两成的蛋糕，很大因素上是考虑到与深圳联动的原因。

　　四、和深圳一样，珠海商品房现存面积只有206万平方米，是整个广东唯一不需要去库存的地级市。但是，上次珠海却享受到了首套房首付两成的蛋糕，这一决定现在看起来令人十分不解，因为珠海本应享受与深圳同样的限制政策才对。或许，这只能预示着：珠海房价强烈看涨。

　　五、请注意“有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制”，佛山、清远、中山、惠州可能性较大。

　　六、除深圳珠海外，房地产路径依赖依旧。房地产拯救中国，仍然是一个现实。